路線価と実勢価格の関係

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土地の値段にはいろいろな種類がありますよね。

ここでは「路線価」と「実勢価格」の関係について触れたいと思います。

 

それにはまず、「路線価」というものがどういうものであるかを知る必要があります。

 

「路線価」には「相続税路線価」と「固定資産税路線価」の2種類あり、通常「路線価」といえば「相続税路線価」を指します。

「相続税路線価」は、相続税や贈与税の基準になる土地の評価額になります。

この評価額は公示地価の8割が目安になります。

毎年国税庁が8月に発表します。

 

では、「公示価格」とはどういったものでしょうか?

「公示価格」とは、全国の土地の価格の基準となる値のことです。

毎年1月1日時点での土地の価格を鑑定して算出し、国土交通省が毎年3月下旬から4月初旬に発表しています。

 

つまり、非常に簡単にまとめると、国土交通省が発表する土地取引の基準になる「公示価格」の8割を目安に「路線価」を国税庁が決めている、という事になるわけですね。

 

では「実勢価格」、実際に土地が売買されるときの価格はどうなるのかといいますと、平均的には路線価の130%前後になるようです。

つまり、「公示価格」よりも若干高めになる、と思っていいでしょう。

ただし、これはあくまで平均的な場合です。

実勢価格はケースバイケースです。

例えば、土地の持ち主がその土地を手放す気になれないのに、どうしてもそこの土地を手に入れたいという人がいる場合は、値段が上がることが多いですね。

逆に、土地を売る人が早く現金を手にしたい、という時には大きく値段が下がることが多いです。

なかなか売れなくて値下げしていくこともありますので、路線価や公示価格から考えて提示されている価格があまりにも低い場合は、わけありかもしれないと疑ったほうがいいのかもしれませんね。

 

では、ここまでの話だと、土地の実勢価格は売る人と買う人が決めればいいことですから、いくらでもいいのでは、と考えてしまいますよね。

実は、土地の値段は路線価とあまりにもかけ離れた値段で売買をしてしまうと、あとあと面倒なことになることがあります。

 

例えば、30坪の土地(仮に路線価を3000万円だとします)を1万円で子供に売った場合、ただであげたわけではありませんので贈与にはならないわけですね。

ですから、贈与税はかかりません。

また、土地を子供に売った後、すぐに死亡した場合も、相続税がかかりません。

これは、贈与税や相続税を逃れるために取引をした、と考えることができますよね。

 

逆に、路線価3000万円の土地を子供が親に100億円で売った場合、現金をあげたわけではありませんので、贈与税がかかりませんよね。

また、土地取引を終えた後に亡くなれば、現金に対して贈与税がかかりません。

でも、実質は100億円を子供にあげるために行われた取引と考えることができますよね。

そして、100億円に対しての贈与税や相続税を逃れるために取引をした、と考えることができますよね。

 

このように、事実上は土地を譲ったり、あるいは現金を譲ったりするとみなすことができる取引をした場合は、「みなし贈与」だと判断されて贈与税がかかります。

 

これは親族間だけではなく、第三者間の取引でも同じことがいえます。

 

基準は公示価格(路線価ではありません)の2分の1以下、あるいは1.5倍以上になると、「みなし贈与」(形式上は贈与ではなくても実質的には贈与である状態)と判断される可能性が高くなります。

ただし、土地取引はケースバイケースになります。

公示価格の2倍の取引をしても「みなし贈与」とされていない場合も少なくありません。

正確な判断は専門家に相談するしかない、という事になっていまいます。

公示価格とあまりにもかけ離れた土地取引をする場合には注意が必要ですね。


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